未分類 不動産投資よくあるお悩み
世の中には実に多様な方法で収入を得る方がいます。その方法の1つに不動産物件を用いた稼ぎ方があります。果たして不動産で、どのように収入を得るのでしょうか？多くの方が思いつくのは、マンションやアパートの一室を貸し出し、家賃を徴収するという方法だと推測します。
貸し出しによって利益を得る目的で購入する物件を「投資物件」と言います。運用利回りを計算したうえで、利益の出る物件を購入するのが基本ですが、家族と住むためにマイホームとして購入したものの、事情があって引っ越しをすることになった場合など、やむなく貸し出すケースもあるでしょう。住宅ローンを払いながら利益が見込めるのであれば、希望者に貸し出し、家賃を納めてもらったほうが有益なためです。こういったケースは少なく、基本的にははじめから投資家が投資目的で購入するものです。
ある不動産業界の専門家によると、安倍晋三氏が首相になってからは、この投資物件を購入する投資家の活動が活発になっているそうです。では、投資物件の購入には、どのようなメリットがあるのでしょうか？
＜投資物件を購入するメリット＞
投資物件を購入する大きなメリットは金銭に関する事柄です。例えば、誰もが真っ先に思い付くのは、「働かずに収入を得られる」ということではないでしょうか？投資物件を購入する1番のメリットと言っても過言ではありません。
通常の労働者は、怪我や病気などの事情で働けなくなってしまったら収入が途絶えてしまいますが、物件を貸し出していれば、働けなくなってしまった場合も、入居者がいる限り定期的な収入があります。現役で仕事ができる年代だけではなく、老後も安定した生活を送ることができます。
以上の話を聞いて、「収入があっても、貸し出す物件にかかる初期投資費用が高額なのではないか？」という疑問を覚える方もいるでしょう。確かに、物件の購入費用は決して安くはありません。都内から離れた地域にある中古のワンルームマンションであっても、数百万程度はかかると言われています。
投資物件の強みは、購入時にローンを利用できるという点にもあります。将来的にローンを完済できるならば、手元には多額の資金を用意しておく必要ありません。ただし、ローン返済のためには定期的な収入が不可欠です。そして、不動産投資のみで収入を得る場合は、入居者がいない状況を極力作らないようにしなければなりません。そのためには、入居希望者が集まりやすい、住みやすい場所にある物件を購入しなければなりません。
＜投資物件を購入するおすすめの地域＞
では、投資物件を購入するのに適している地域は、どのあたりになるでしょうか？都心に近い都内ならば、需要も高く、入居希望者が多く集まるでしょう。しかし、都心の物件はアクセスが良く、利便性が高いため価格も高額です。入居希望者がいない場合のリスクも高いと言えるでしょう。
リスクを抑えて不動産投資をしたい方は、都心から離れながらも住みやすい地域にある物件を購入すると良いでしょう。例えば、青森県八戸市は、東北地方でも特に住みやすい地域と言われています。年間を通して気温が低めでありながら、降雪量が少ないためです。さらに、犯罪が少なく治安が良いという評価もあります。八戸市ならば、適度に入居希望者がいる、比較的安価な物件が見つかることでしょう。
賃貸住宅の経営上、できる限り避けたいことは物件に長期間の空き室ができることです。空き室ができる要因は様々ですが、共通していることは「その物件に魅力がない」ということです。賃貸情報サイトの検索機能では実に多くの条件から絞り込み検索をすることができ、借家人のニーズがより細分化していることが分かります。
数ある賃貸住宅の中から、所有している物件を選んでもらうためにはどのような工夫ができるでしょうか？複数の角度から解説していきます。
◆ 安心感を高める設備の導入
何かと物騒な事件の多い昨今、特に女性の1人暮らしをする人は住居選びに慎重になります。防犯意識の高い人へは、オートロックや防犯カメラ、セキュリティ会社と契約をしていることなどをアピールすると良いでしょう。1Kなど、1人暮らし向けの間取りのアパートであればあえて女性専用物件にすることで、1人暮らしをする女性への訴求力が高まります。
◆ 目には見えない快適さの向上
現代人はスマートフォンなどの情報端末を利用して、常に様々な情報に触れています。特にスマートフォンの場合は月に何GBまでという契約方法が主流であるため、動画の視聴が多いユーザーなどは個別に携帯wifiルーターを契約していることもあります。携帯wifiルーターも月に4GBや7GBという制限があるため、スマートフォンを使って様々な動画やゲームを楽しむユーザーは携帯wifiルーターとスマートフォン本体両方の通信容量を毎月使いきってしまう、ということもあります。そのようなヘヴィユーザーに向けてはもちろん、家庭でパソコンや家庭用ゲーム機を使う人に喜ばれるのが、インターネット無料というオプションです。
インターネットの他にも、BS・CSチャンネルへの対応や、2018年12月に放送が始まったばかりの新4K8K放送への対応も、必要としている人からのニーズが高く、訴求力を向上させることができます。
◆ 想定ターゲット向けの設備
賃貸物件の周辺施設というと、駅やスーパーなど生活をする上では欠かせない施設からの距離などをつい考えますが、そうではありません。
たとえば、所有する物件の近くに音楽大学がある場合は、そこに通う学生の入居を視野に入れ、家でも楽器の練習ができるよう防音設備を充実させるのはいかがでしょうか。
音楽大学にももちろん練習室はありますが、実技試験の前にはどの学生も集中して練習するために、練習室は利用者のキャンセル待ちが発生することが珍しくありません。また、熱心な学生は可能な限り楽器に触れることを求めるため、時には寝食を忘れて練習をします。学校は、夜間、施錠されてしまい練習ができませんが、自宅に楽器の練習に耐えうるだけの防音設備がある場合は、土日など授業がない間はずっと楽器の練習ができます。このように、周辺施設の特徴を把握しておくことでニッチなニーズを持つ賃借人を呼び込むことができます。
◆ 外観に工夫を凝らす
多くの人は不動産情報サイトで物件の情報を検索し、不動産会社に連絡を取ります。情報サイトは多くの物件を参照できるうえ、絞り込み検索を使うことで似たような条件の物件が出ることになります。その際、所有する物件へ人を呼び込むためにも、外観を他の物件とは違う、おしゃれなものにすることをおすすめします。
既に物件がある場合は難しいですが、新規に建てる場合や老朽化を理由に建て直すのであれば、輸入住宅にしてみるのはいかがでしょうか。イニシャルコストは高いものの、30年後にはランニングコストが逆転する上、輸入住宅は日本の一般的なハウスメーカーの住宅よりも長く住むことができるため、自分だけではなく子や孫に資産として賃貸物件を残すことができます。
輸入住宅の賃貸物件を建てるのであれば、天草ハウジングに相談してはいかがでしょうか。こちらは特に、重厚なレンガ積みの外壁の輸入住宅の建築に長けており、実際に賃貸住宅の施工の経験もあります。公式サイトでは天草ハウジングで賃貸物件を建てたアパートオーナーの声が紹介されているので、是非一度ご覧ください。
◆ 外観だけではない、輸入住宅の魅力
輸入住宅は見た目だけ、ということはありません。まず、輸入住宅の特徴として気密性の高さが挙げられます。空調の効率について言及されることが多いですが、賃貸物件に関して言えば防音性能に言及するべきでしょう。
賃貸物件で困ったことの多くに、騒音問題が挙げられます。外観は立派なアパートであるにも関わらず、防音性能が低く生活音が筒抜け、というケースもあります。騒音は大きなストレス源です。輸入住宅であれば防音性能が高いため、騒音で困ることはほぼありません。外からの騒音が聞こえることも、内部の音が漏れることもありませんから、入居者様は快適に過ごすことができるでしょう。
追記日：
バブル時代の遺産ともいうべきリゾート物件が数十万円という破格の値段で販売されているのをしばしば見かけます。投資対象として購入を検討している人もいるのではないでしょうか。
投資用のリゾート物件を購入する前に、その物件の管理状況をチェックしましょう。着目すべきは「修繕積立金は妥当か」「築15～20年目に最初の大規模修繕が行なわれているか」「15～20年後に予定される2回目の大規模修繕に向けてどれくらいの積立金が貯まっているか」といった点です。ちなみに、修繕積立金の目安額は「1平方メートル×200円／月」。50平方メートルのマンションなら1ヶ月あたり1万円になります。これぐらい貯めておかないと、2回目の大規模修繕で修繕積立金と修繕計画のバランスがとれず、修繕費用が足りなくなる可能性があるのです。価格の安い物件だと、高い管理費だけをとって修繕積立金を用意していないケースもあるので注意してください。大規模修繕をしていない物件は劣化し、物件自体の寿命や資産価値も目減りする一方。管理状態については、事前に専門家に見てもらうと安心です。
また、リゾート物件に投資するならエリア選びも重要。リゾート地と呼ばれるところは、よっぽどさびれていない限りどこでも一定数の需要があるものです。そんな中、密かに投資先として注目されているのが熱海。定年と同時に熱海への移住を考えている団塊の世代を中心に人気が再燃しており、バブル期以降放置されていた物件の工事が再開されたケースも少なくありません。熱海の物件は他のエリアに比べると管理費が1～2万円高いのですが、それだけ状態もよく値崩れしにくいのも魅力。600万円で購入した物件が10年後ほとんど変わらない値段で売れた例もあります。自分が住みながら投資用の物件を購入する高齢者も増えており、競争は日に日に激しくなっています。熱海の物件を購入するなら早めに動いた方がいいでしょう。そこでぜひ利用してもらいたいのが、熱海の不動産会社であるワンストップ株式会社。地元出身のスタッフが運営しているため、文字だけでは分からない熱海の情報も教えてもらえるはずです。納得のいく物件購入ができるでしょう。
リゾート物件への投資は他の不動産投資に比べると見極めが難しいところもあります。だからこそいろんな情報を仕入れ、適切に取捨選択できる目を持つことが大事です。
土地を持っていたら、それをうまく活用したいと思うのがふつうです。土地活用の方法はさまざま。一見活用するのが難しそうな30坪以下の狭い土地であっても、方法次第では活用可能です。
では、具体的にはどのようにすればいいのでしょうか。1つ目は戸建て住宅の販売、賃貸。土地が狭いとはいえ、30坪ほどの広さがあれば物件による活用も可能です。30坪の広さに戸建てを建てる場合、その物件の1階床面積は約17坪(約55平方メートル)くらいが現実的なラインです。さすがに庭と駐車場をつけるのは難しいかもしれませんが、それでも3LDK～4LDK規模の物件を建てることができます。
そして最近人気なのが貸し倉庫やトランクルーム。コンテナボックスを設置し、そこを貸し出すのが一般的です。オートバイなどの大型バイクやお店のストック、業務用機材、家に置ききれない荷物など、ユーザーによってさまざまな用途で使えるため需要も高く、それなりの稼働率が見込めます。
また、気軽に始められるのが駐車場経営。駐車場には月極駐車場とコインパーキングの2種類がありますが、どちらも維持費・投資金額をあまりかけることなくスタートできます。基本的な平面式から本格的なタワー式まで、広さや立地に合わせて活用方法を選べるのも駐車場経営の大きなポイントです。もしコインパーキングによる土地活用を行いたいのであれば、事業者に一括借り上げしてもらうといいでしょう。NTTル・パルクのコインパーキング経営なら管理や運営などをすべて任せられるだけでなく、土地の広さや形に合わせたレイアウトを組んでくれます。狭い土地でもムダなくコインパーキングにしてくれるので、より高い利益が期待できるでしょう。
土地というのは、たとえ狭かったとしても高い利益を生み出してくれる可能性のある大事な資産です。遊休地を有給地にするためにも、最善の策を考えてみてはいかがでしょうか。
日本の住宅の寿命は約30年といわれています。これはアメリカの55年、イギリスの77年に比べると非常に短い年数です。日本人は新築を好む傾向にあり、耐久性に問題がなくてもある程度の期間が過ぎたら建て替えを行ってしまうため、このように寿命が短くなっているようです。しかし、使い捨てのようなこの状態が長く続けば、資源やエネルギー、お金を無駄遣いすることになってしまいます。それを防ぐために国は2009年に「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」を制定しました。長期優良住宅は、簡単にいえば国土交通省から性能が高く、メンテナンスが容易で長持ちしやすいと認められた物件のこと。劣化対策や耐久性、耐震性などが評価基準になっています。
一定基準をクリアしているため安心して暮らせるというのが1番のメリットですが、それだけではありません。長期優良住宅は一般住宅と比べて減税効果が高く、金銭面から考えてもメリットが大きいのです。例えば住宅ローン。住宅ローンは借入金額のうち、年末の残高の1％が所得税から控除されるという仕組みがあります。一般住宅だとその限度額は4,000万円ですが、長期優良住宅だとそれが5,000万円まで引き上げられます。これは10年間適用されるため、最大で100万円ほど費用をカットすることができます。また、不動産の取得時や新築・増築時にかかる不動産所得税も軽減されます。一般の新築住宅だと不動産所得税は(固定資産税評価額－1,200万円)×3％ですが、長期優良住宅だと(固定資産税評価－1,300万円)×3％と軽減率が上がります。
メリットが多く、資産価値も高い長期優良住宅。せっかく物件を購入するのであれば選ばない手はありません。中でも市川市の不動産会社、国栄ハウジングが提供しているビータスシリーズの長期優良住宅プランは質が高いと評判になっています。ビータスシリーズは市川市の情緒あふれる景観を踏まえ、それぞれの物件に対してしっかりとした建築プランを検討し、町全体と調和するように考えられた物件。長期優良住宅プランでは構造や骨組みにこだわり、100年経っても住み続けられるような耐久性に優れた住まいを提供してもらえます。長期優良住宅は一般住宅に比べてコストが高めになってしまいますが、それでも大きな資産を未来の世代に承継できるというのは大きな魅力です。
不動産購入を検討している人の中には、一戸建てにするかマンションにするか悩んでいる方もいるかもしれません。一戸建てもマンションもそれぞれにメリット・デメリットがあります。それらを比較した上で自分や家族に合った住まいを探すといいでしょう。
金銭面から考えると、どうしても一戸建ての方がマンションよりも物件価格が高くなる傾向にありますが、管理費や修繕積立金、駐車場代などがかからないのは一戸建ての大きなメリット。毎月で考えれば5万前後の負担ですが、30年40年と長期になると最低でも1,000万円、多ければ3,000万円以上の違いが出てきます。一戸建ての方がそれなりの優位性があるといえます。また一戸建ての土地部分は築年数が経っても劣化しないので土地としての資産価値も見込めます。マンションだと建物と土地を分けた売却はできないので、築年数の経過とともに資産価値も下がってきてしまいます。
もちろんマンションにもメリットがあります。それは防犯面や生活面。鍵1本で戸締りが簡単に行なえる利便性や、管理人の常駐、オートロック、セキュリティ企業との契約など防犯面ではマンションの方が優秀でしょう。一戸建てでそれらを自分で備えようと思ったら、それなりの費用負担がかかります。そしてマンションだと管理組合への参加などが義務づけられて近所とのコミュニティが出来るため、近所付き合いに抵抗がない方にとっては生活面に安心感が生まれるはずです。
これらのメリット・デメリットを踏まえた上でまずは一戸建て・マンションのどちらかに限定せず、さまざまな物件を調べてみることが大切です。西武池袋線沿線で物件を探したいのであれば、新座市を中心に一戸建て・マンションともに取り扱っている不動産企業、マイタウン西武で調べてみましょう。新座市周辺に住んでいるスタッフが多く、実際の住み心地や地域の生活情報、子育て環境などの住んでいなければ分からない地元の情報も手に入れられます。実際の物件を見ていけば、自分と家族にとって妥協できない項目・妥協できる項目が見えてきます。
マンションの売却というのは、売りたいと考えているタイミングで必ず売れるほどうまくいくものではありません。しかも中古マンションに限っていえば、売却は購入するよりも難しいといわれているくらいです。1番高く、早く売るためには「どの業者に頼めば安心なのか」「いくらで売却するのがいいのか」など、それなりの知識をつけておく必要があります。
中古マンションにはどんな物件であっても長所、短所が存在します。物件が売れない時期が続くと本当に売れるのか不安になるものですが、世の中に絶対に売れる保証のある物件も完璧な物件も存在しません。長所と短所を天秤にかけてプラスになると判断してもらえればきっと買い手がついてくれるはずです。
例えば立地は最高なのに間取りがイマイチで買い手がつかない場合は、長所である立地を全面に押し出したアピールをするといいでしょう。駅から近い物件であれば「将来賃貸にしても高い入居率が期待できる」「売却するにしても駅近は買い手がつきやすい」など、将来も視野に入れたアピールは有効です。短所となる間取りもポジティブな表現に変えればプラスにとってもらえることもあります。中にはアピールできる長所が見当たらない物件もあるかもしれません。そういった場合は違った角度から魅力を作り出してみるのも1つ。中古マンションを探している人はたくさんいますし、探している人の数だけ立地条件や間取り、価格、生活の中のちょっとした快適さ、楽しさなどニーズも存在します。買主の琴線に触れるような謳い文句が1つあればそれだけで魅力的に見えるものです。いろんな角度から物件を観察し、いいところをアピールできるようにしておきましょう。
中古マンションの売却を検討されている方におすすめしたいのが大和ホームズオンラインの「住まいのバトン」です。物件をとにかく売りたい方は買い手が見つかり次第すぐに商談が始められる先着方式、一定期間内に確実に売りたい方は買取方式と、2つの売却方法から選べるので売却活動におけるリスクが抑えられます。
もう必要なくなった不動産があれば、売却を検討することが一般的かと思います。
また不動産の維持費を誰も住んでいない不動産に払うのは勿体ないですから、その出費を減らすことにも繋がります。
不動産の中でも特に、都内の港区に不動産を持っているのであれば中央プロパティ―で売却するとなんと、手数料が無料になります。
不動産売買の契約を結ぶとき、不動産会社を仲介して自分の不動産を手に入れたい人に不動産を売ります。
一般的には、その不動産の買主も売主も仲介手数料を不動産会社に支払います。
しかし、中央プロパティーの場合は、買主から手数料を受け取りますが、売り主からは受け取らないのです。
従って、中央プロパティーを利用して不動産売却を行った場合は仲介手数料がゼロ円になるということです。
ですから、不動産を売って収入は得ますが出費することがないのです。
この手数料分のお金で新しい家を購入する時の資金に充てたり、子供の学費に充てたりすることができるので、お金を無駄にすることはありません。
中央プロパティーでは、仲介手数料を払わないといってもしっかりと親切・丁寧に対応をしてくれます。
ですから、大事な不動産を安心して売却することができます。
また、中央プロパティーは港区の地理に関してもプロフェッショナルなので、土地・物件のことは安心して任せることができます。
中古マンション物件の内見をする時、実は取引業者によって条件に大きな違いがあるんです。居住中の物件や、空室のオープンルームを内見出来る物件のほとんどは、売主が仲介業者に販売を委託している仲介物件です。ごく少数ではありますが、不動産業者自身が物件を所有しているレアな売主物件もあります。優良な中古マンションを買うなら、空室かつ売主が不動産屋の物件が狙い目ですよ。
メリットとして挙げられるのが、仲介手数料に関する事です。仲介業者から中古マンションを買うと、仲介手数料として100万円以上かかってしまいます。しかし、売主物件であれば、仲介手数料はゼロ。浮いた費用を別の事に回す事が出来るんです。それ以外にも、リフォーム費用や、転居前の家賃と新居の住宅ローンを両方支払う二重払いがカット出来ます。これは、かなりのコストダウンに繋がりますよね。
また、空室かつ売主直売の中古マンションは、全ての部屋が見放題なのも強みです。リビングやキッチンはもちろん、トイレや浴室、ベランダ、収納も見られるので、広さや使い勝手をじっくりと確認出来ますよ。
どの部屋でも自由に見られるだけではなく、何度でも内見が可能です。天気の悪い日に内見だったとしても、別の日にまた見に行く事も出来るので、日当たりや騒音など、様々な条件下でのチェックを行ったうえで検討が出来ます。。
価格を抑えながらも住みよい暮らしが実現出来る中古マンション。納得のいくマイホーム探しのお役に立てばさいわいです。
家を売る時に必ず知っておきたい情報として、諸費用や税金についてはみなさん気になるところですよね。不動産会社に支払う仲介手数料のほか、譲渡所得税、印紙代、登記費用などがかかります。
不動産売却を行ったあとには、確定申告をしなければいけない場合があります。当然、売却による差益が出る場合です。不動産売却で得た利益は譲渡所得と呼ばれています。印紙代や仲介手数料などの譲渡するのにかかった譲渡費用と、売却した不動産の購入費用から減価償却額を引いた取得費と呼びます。売却金額から、譲渡費用と取得費を足した金額を引いた額が譲渡所得になります。
居住用の物件を不動産売却して得た譲渡所得には、譲渡益が3,000万円以内なら税金が控除されます。しかし、控除されても確定申告をする必要があるので注意しなければいけません。譲渡所得は不動産売却を行った不動産を、5年以上の長期間所有していた場合は長期譲渡所得、5年以下の短期間所有していた場合は短期譲渡所得に分けられます。長期譲渡所得と短期譲渡所得には税率に違いがあり、長期譲渡所得は短期譲渡所得の半分の税率で済みます。
確定申告は、不動産売却を行った翌年の2月16日から3月15日までの間に、現住所の税務署に申告しなければいけません。申告に必要な書類は、インターネットを使って国税庁や税務署のホームページから手に入れることができ、申告方法も税務署に郵送や直接提出するほかに、インターネットを使う電子申告もできるようになっています。
その他、やはり、大きく費用が掛かるのは不動産会社に支払う仲介手数料です。目標の価格で売れたとしても、その中から手数料を支払う訳ですから、実際には目標の価格で売れていないことになります。そのため仲介手数料を想定しつつ、目標の売却額を決めておくのが良いでしょう。
仲介手数料の上限は法規制によって決められているので無謀な高額請求が来るわけではないですが、上限を超えて請求してくる悪徳な不動産会社もいるので注意は必要です。そのため家の売却を相談するのは信頼できる不動産会社が良いです。
信頼できる不動産会社とは、実績が豊富で知名度がある会社です。もちろん町の不動産屋さんみたいなところでも親身に相談してくれるところも安心だと思いますが、大手不動産会社であれば、不動産取引実績に比例して独自のノウハウが豊富にありますし、全国展開の大きなネットワークで情報量も豊富です。また様々な取引経験が社内で共有されることで、どんなことにもスムーズに対応できます。家の売却を失敗しないためにも信頼できるプロに任せる必要があります。